大宁前景重估 明园价值几何？

来源: 第一财经日报/网易

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在经历“地王频出、量价齐升”的2013年后，国内楼市在2014年初出现了降温的迹象。与此同时，楼市分化也已成为业内共识，其中，一线城市成为公认的利润最高、风险最小的投资热土。

在行业人员看来，除了城市分化日趋明显，同一个城市不同板块的楼市也已经出现明显分化。“针对上海来说，地段好、品质高的房源还会涨价，但地段差、品质一般的房源就很可能会停涨、甚至跌价。”

“例如闸北大宁区域，就是一个潜力巨大的板块。”行业人员分析称，一方面大宁商圈已经被规划为市级商业中心，另一方面，今年年初，方兴地产斥资101亿拿下的大宁地王，这无疑给区域楼市的未来注入一支强心剂。

大宁未来房价猜想：8万？10万？

去年以来，上海有两幅土地的拍卖成为火爆楼市的风向标，其一是港资房企巨头新鸿基斥资217.7亿元拿下上海徐汇中心地王地块，其二就是方兴地产斥资101亿拿下"面粉贵过面包"的大宁地王。

虽然前者创造了上海的历史总价地王，但在多数行业人员看来，方兴地产拿下大宁地王给市场造成的震动更大。原因在于前者虽然总价高，但单价并不算高，而大宁地王则是典型的“面粉贵过面包”。

大宁地王的全称为闸北区大宁路街道325街坊地块，今年1月28日，在经历154轮竞价后，方兴地产以101亿元的代价成为这幅优质地块的主人，溢价率111.59%，折合楼板价47609元/平方米。101亿元的总价刷新了上海住宅地块的最高价纪录，该地块的楼板价也已远超周边房价。

“我们认为这样的楼板价还在合理范围。”方兴地产相关负责人称，方兴地产将沿袭金茂系产品线，将此项目打造成上海又一个精品标杆项目，这也标志着“金茂府”品牌首次落子上海。

大宁板块在售住宅价格数据显示，位于大宁核心地带的慧芝湖花园（资料、团购、论坛）去年最后一批房源开盘售价为4万元/平方米，而二手房（房源、代理、租房）市场年后，都有普涨格局。周边板块标杆项目方面，虹口内环板块的瑞虹新城（资料、团购、论坛）售价5.5万元/平方米。

目前区域在售的新房，仅有明园森林都市（资料、团购、论坛）三期“涵翠苑”项目，该项目与方兴地块就一墙之隔，现推出的保留产品改善型“ONE-77”，为177平的大三房，拥有约70平方米的客厅，项目已是现房，单价在4.5万-4.8万左右。

方兴大宁地块47609元/平方米的楼板价意味着未来产品的售价要在8~10万元/平方米。行业人员分析称，目前，大宁板块的现房售价还不到方兴大宁地块的楼板价，考虑到方兴地王带来的看涨效应，以及大宁区域规划升级带来的多重利好，未来区域房价的上涨空间非常大。

地块上涨背后的因素：大宁升级市级商业中心，下一个花木？

如果说方兴大宁地王给区域带来的是一种强烈的看涨预期，闸北环大宁商圈被规划为市级商业中心则可被视为是可以迅速兑现的重大利好。

今年2月，《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》（公众参与草案）正式公布，闸北环大宁商圈、苏河湾地区未来有望分别升级为市、区级商业中心，跻身为与淮海路，徐家汇(002561,股吧)，陆家嘴(600663,股吧)同级的上海14个市级商业中心。使市民在区内获得更丰富的消费、娱乐和生活体验。

此次规划由上海市商务委和市规土局共同编制。根据规划，市级商业中心以城市总体规划确定的市级公共活动中心和综合性商业街区为主要空间载体，商业设施总建筑面积不低于50万平方米，服务于国内外的消费群体；地区级商业中心与地区公共活动中心相结合，服务于本区域及周边区域的消费人群。

目前正在建设中的环大宁商圈，北至广中西路-灵石路，南至延长路-宜川路，西至运城路-彭越浦河，东至共和新路，是目前上海城市交通路网最为丰富的地区之一。

该区域规划建筑总量238.78万平方米，其中商业面积超过50万平方米。

地块上涨背后的因素：繁华的大宁，已呈现的华丽变身。

目前，已建成大宁国际商业广场、上海马戏城、上海多媒体谷、大宁绿地、大宁中心广场二期、宝华国际、万豪酒店等项目，久光百货、地下空间等正在加紧建设。

在周边的商务办公楼宇内，总统轮船、暴雪科技、幻维数码、埃森哲等国内外企业总部和大宁国际、小南国、优衣库等购物餐饮消费品牌集聚，使该区域成为北上海的公共活动中心和商业中心。未来，随着宝贝当家、大宁中心广场一期、久光百货、上海温哥华电影学院等项目的建成，将进一步提高环大宁商圈的商业影响力，成就北上海CBD中心。

除了完善的商业配套，同样环绕着大宁核心商圈的还有集中在延长路上的医疗配套，包括上海市第十人民医院、中医医院、同济大学附属口腔医院、延长医院等。此外，还有板块西北面的万荣医院，东南部分包含共和新路地段医院及长征医院整合部等。

教育方面，大宁板块也已经十分完善，从幼儿园、小学、中学、大学，到各类职校、成人学校等均有设立，其中也不乏闸北区实验小学等老牌名校，以及大宁国际小学等新立的口碑学校，而风华、新中、回民三所中学，也是区级重点学校，还有属于一类院校的上海大学老校区。

完善的基础公共设施，加上越来越成熟的商业、商办配套，还有大宁灵石公园、闸北公园等城市绿肺，未来的大宁板块确实更值得期待。

关注大宁板块，关注大宁的明园地产！

提到大宁板块，就不得不提区域内规模最大、配套设施最成熟的楼盘——明园森林都市。

明园森林都市坐拥南北高架和中环线双黄金中轴，五角场、大宁、大华、上海火车站、人民广场五大商圈簇拥，地理位置得天独厚，距人民广场7公里，陆家嘴10公里，地铁一号线汶水路站约400米。

最大规模风尚楼盘：

总建筑面积近50万平方米的明园森林都市是大宁国际社区的最大规模的代表性楼盘，由著名开发商明园集团打造，共分四期开发。明园集团总裁凌菲菲表示：“明园集团以开发高端物业为主。首先在地段选择上，我们都力图选择最好的位置。我觉得土地的特性是高端楼盘的基本要求”。从“明园世纪城”到“明园小安桥”，再到明园森林都市的绽放，明园作品开创了城市中心区域，艺术居住方式之先河，处处以“诗意地栖居”成为成功人士的不二之选。

学区奢宅优势配套：

明园涵翠苑还有出色的教育配套，从社区的公共资源来说，明园涵翠苑可谓“有学区的学校”：所在的大宁国际社区是闸北的金牌教育基地，大宁国际幼儿园、大宁国际小学，闸北区实验小学、风华中学、上海大学等多个名校，可以满足各年龄段孩子的一站式教育需求，省去了家长为孩子的教育和择校而到处奔走的劳累，一站式尽心享受高品质高教育氛围的生活。

同时，明园集团还努力实现着另一层次的社区附加价值，那就是逐步实现“有学校的社区”。明园集团正有计划的实现“明园公益创意生活书坊”落户社区内，建设起一处小区内的文化客厅。在明园集团总裁凌菲菲看来，文化地产的建设不能仅仅停留在一些硬性的标准上，更要提高到对文化的感受上。

艺术地产独特气质：

除了对土地特性的尊重，明园集团还致力于将艺术融入规划设计与社区生活，并将对艺术文化的尊重发挥到极致，为客户打造出精美的“文化艺术住宅”。作为沪上少有的艺术地产缔造者，明园集团近20年坚持不懈用对待艺术的态度，精心雕琢自己的每一个产品。明园森林都市的会所艺库，将规划为有充满艺术气息的美术馆，小区业主日常就可散步参观各类文化艺术展出，社区内各种国际著名的艺术雕塑作品也镶嵌其中，业主在享受完善外部配套的同时，也能充分感受到无处不在的艺术气息，真正实现“艺术化居住”的美好愿景。

别墅配套的享受：

而且明园森林都市的二期，预计在年内，也将推出他们的豪宅产品二期：明园揽翠苑。这是明园集团在闸北推出的稀缺性都市别墅项目，“和其他楼盘楼比树高的环境不同的是，揽翠苑小区里的树比房子高，整个小区的香樟树全部是原生态，50年没有挪动过，可以覆盖掉整个路面。”凌总表示，“把软的概念和硬的设备相互结合，让居住的人感觉特别舒服是揽翠苑的设计理念。明园希望别墅回归到都市的同时，也能享受到更多的人文关怀的居住理念。”揽翠苑的房子可以把窗户全部打开，使得前院和后院融会贯通。关怀每个人的使用功能，这在卧室上也有体现。揽翠苑的卧室，外部都有一个小的露台或是阳台，或是花园，躺在床上就能感受到绿意和自然生态。它运用了节能环保的概念，包括地源热泵的空调系统，没有噪音。而别墅的会所配套拥有健身篮球室内游泳池等设施，项目地块，也将建设有5星级酒店，项目旁边就是规划的闸北区体育中心，也让整个明园社区成为了区域的新中心。