2009年6月上海房地产市场研究报告

市场要点

    5月上海住宅市场延续前四月的回暖趋势，销量同比继续上升，同时价格也有所反弹。随着发展商纷纷补充土地储备，土地拍卖市场更趋活跃，价格也回到金融危机前水平。随着市场气氛转暖，投资交易活动也有了活跃的迹象。

住宅物业市

    虽然从5月份开始，上海市政府重申购买第二套住宅的首付不得低于40％的规定须严格执行，各银行住宅按揭贷款政策因此有所收紧，但5月住宅市场销量并未回落，环比较4月上升9.7%，同比去年则大幅上升91%，市场加速回暖。今年1-5月住宅市场销售面积同比上升50.6%。全国来看，自3月以来70个大中城市房屋销售价格指数环比持续上升，5月份升幅进一步扩大至0.6%。销量方面，1-5月住宅销售面积同比上涨26.7%。参考数家房地产开发商如万科、保利、金地以及中海的5月销售面积及金额保持稳定增长。今年以来，全国房地产市场的持续回暖，将会逐渐刺激开发商的投资意愿。

房地产投资

    全国来看，房地产开发投资略有回稳，前5个月同比微升6.8%。但房屋新开工面积同比依然下跌，在销售持续上升背景下，显示去库存化趋势继续。预期在库存回落持续一段时间后，房地产开发投资将会显著回暖。

土地市场

    受开发商持续补充土地储备影响，各大城市土地市场纷纷转暖。1-5月上海共计成交土地面积达642万平米，同比上升116%。6月以来市场中出现几宗成交案例，引起市场关注。如6月上旬所成交的一幅长宁区邻近中山公园的住宅类土地以底价的2.1倍成交，楼板价超过每平米2万人民币。土地出让价格已大致回归08年中期水平。而长宁区作为中心城区，土地供应稀少，也进一步推高了其土地价格。

    上海对于6月新推出的住宅土地地块，并未规定必须执行“70/90”的限定政策（由06年5月起经政府规定住宅开发建设项目总面积70%以上须为建筑面积90平米以下单元）。目前上海虽未像北京正式表明不再执行“70/90”政策，但预期未来对于住宅土地开发限定将会有进一步的松动。而这将鼓励更多开发商投入房产开发，对未来中长期的供求平衡有所裨益。