编者按：5月初，上海世博会隆重开幕。世博会的举办，对上海房地产业可谓意义重大。无论是轨道交通建设还是世博园区用地开发，都将给上海楼市带来更大商机，城市发展也将由此迈上新台阶。在“世博”效应的带动下，近期上海楼市和土地市场出现了哪些新动向？周边房价及销售情况如何？对此，上海易居房地产研究员杨红旭进行了详细分析。他表示，世博会后，对于上海房地产业而言“后发效应”将比“先发效应”更大。

上海世博会已开幕多日了。世博会的举办，将拉动很多行业的发展，对上海房地产业意义尤其重大。从上海世博会的主题看，“城市，让生活更美好”，直接与城市建设和人民生活有关，二者皆与房地产业有着紧密联系。其实，世博会申办成功不久，上海城市建设已经明显改观，房地产市场更是受益匪浅，尤其是场馆周边区域，为了安置动迁居民，新建的浦江世博家园和三林世博家园两个大型居住社区，总居住建筑面积约200万平方米。当年申办成功后，世博会周边许多楼盘立即“封盘”，其后更是“跳价”出售。之后，楼市中的“世博概念”一直是吸引购房人的重要因素，浦东三林因此一跃成为全市最热的楼盘。所以笔者认为，世博会之后，对于上海房地产业而言，其“后发效应”比“先发效应”更大。

“轨道交通建设”将给楼市带来更大商机

上海世博会的直接投资将达30亿美元，而由此带动的交通、通信等城市基础设施以及商业设施、旧区改造等延伸领域投资，将是直接投资的5～10倍。上海世博园区从规划、搬迁、建设、运营到二次开发，至少历时10年。由此投入的巨额资金以及带动的相关技术和产业的勃兴，在一定程度上可支撑起上海两个“五年规划”的经济基本面。

其一，根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑。对于房地产开发商来说，其中隐藏着巨大商机。

其二，世博会后，为世博而提前进行的轨道交通建设，公共环境包括街坊内道路、广场、绿化等配套设施建设却可持续造福市民，尤其是世博板块的房地产开发，档次将明显提高。比如交通方面，世博会期间，新建的越江隧道和轨道交通13号线，都将作为世博专用公交线，世博园区周边也将以公共交通为主。届时，上海将有11条轨道交通线路投入运营，运营总长将达420公里。

其三，世博会后，这一区域将是上海的一张名片。这里将成为上海新的会展中心、商业经济交流中心、旅游休闲景点和高档居住区。留下大规模、现代化的公共建筑群，将成为上海新地标。此外，在开发新能源的同时，首次在城市街区大规模集中使用的半导体照明，以此减少园区夜景灯光的能源消耗。节能、生态，这些设施均标志着上海城市建设在环保方面的升级。

世博园区用地未来升值潜力较大

作为人口密度非常大的都市，上海市区用地紧张已成为经济发展和产业布局的“瓶颈”。《物权法》实施后，旧城改造和城市动拆迁已越来越难，开发商想在外环以内较好地段拥有相对完整的大块建设用地，其可能性也变得越来越小。正是在这种情况下，借世博会的契机，以相当高的成本拆迁出的世博用地，显得弥足珍贵。

5.28平方公里的世博会园区建设用地范围，包括围栏区和围栏区外的配套设施用地，其中浦东3.93平方公里、浦西1.35平方公里。在很大程度上，5.28平方公里,可以承载重大城市规划、新经济、新产业，即使是相对完整的3.93平方公里的浦东世博园区，也非常难得。因此，世博会后，除了少数保留建筑外，4～5平方公里的用地到底会不会有重大用途和定位，非常值得期待。

目前，小陆家嘴地区仅1.7平方公里，基本已没有空地可供开发，而且区域规划先天不足，交通线路复杂，上下班堵塞严重。随着上海金融中心获得中央批准，陆家嘴金融核心区扩容实属必然。前几年，政府曾有意向东边扩张0.7平方公里，但动迁遇到了“拦路虎”。比如，在以九号线建设过程中进行的商城路以北、浦东南路以东的SN1地块拆迁过程中，居民补偿费达到每平方米2.1万元，刷新了历史纪录，而且尚有部分居民未能迁出。

此外，未来世博会区域成为国际金融中心功能的一个组成部分，并非没有可能。果真如此，则世博区域将成为高端商务区，商业地产开发前景广阔。

黄浦江两岸将成房地产开发重点板块

世博会对城市发展的推动作用很大。历史上，多个城市因为举办世博会而跃升为一座世界级城市。自上世纪90年代初以来，随着浦东开发的完成，上海的经济发展与城市布局成功跨越黄浦江。世博会的举办，必将推动上海城市发展和房地产开发迈上新台阶。

根据规划，上海世博会的规划面积为400公顷，在这个区域内，上海世博会将充分发挥滨水特点和区位优势，建造一批大型文化、会议、展览、居住、休闲娱乐和商业服务设施，这些设施连同绿色走廊和运河，都将在世博会后予以保留，并发展成为上海重要的文化博览中心和特色滨江居住区。

黄浦江蜿蜒穿过上海市中心，沿江进行城市发展，是必然趋势。此前上海市政府曾正式宣布，进行黄浦江两岸地区的综合开发。按原计划，是上海继上世纪90年代浦东开发之后的又一项重大工程。据了解，规划面积为2260公顷，岸线长20公里，静态投资额预计超过人民币1000亿元。后来由于种种原因，推进力度并不大，但笔者认为，这项工程早晚会推进下去。世博会的建设，为黄浦江两岸地区的综合开发开了一个好头，积累了宝贵经验，提供了一个范本。因此，原规划区域依然是房地产开发投资的潜力板块。